État des lieux de sortie : le guide du locataire

À quoi sert l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie décrit le logement au moment où vous rendez les clés. Il est comparé, pièce par pièce, à l'état des lieux d'entrée signé à votre arrivée. C'est cette comparaison, et elle seule, qui permet au propriétaire de retenir une somme sur votre dépôt de garantie.

La loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) impose qu'il soit établi de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, et que chacun en reçoive un exemplaire. Il peut être fait sur papier ou sur tablette : la version électronique a la même valeur, à condition que chaque partie la reçoive.

Il peut être réalisé par le propriétaire lui-même, par son agence ou par un expert qu'il mandate. Dans tous ces cas, ses frais restent à la charge du propriétaire : la loi permet de partager avec le locataire les frais de l'état des lieux d'entrée, pas ceux de la sortie.

Quand fixer le rendez-vous ?

L'état des lieux de sortie a lieu le jour où vous rendez les clés, en principe à la fin de votre préavis : 3 mois pour une location vide, 1 mois en zone tendue, pour un meublé ou dans les cas prévus par la loi (mutation, perte d'emploi, raisons de santé…).

Fixez la date dès que vous avez donné congé, surtout en été, quand les agences et les experts sont très sollicités. Choisissez si possible un créneau en journée : la lumière naturelle aide à voir l'état réel des murs et des sols, et un logement vide se contrôle bien plus vite qu'un logement encore meublé de cartons.

Préparer le logement : le plan sur quatre semaines

La plupart des retenues sur le dépôt de garantie portent sur des choses qu'un locataire aurait pu régler lui-même en quelques heures. Organisez-vous à l'avance :

• 4 semaines avant : relisez votre état des lieux d'entrée et notez les points à surveiller. Repérez les petites réparations à faire
• 3 semaines avant : faites les réparations locatives qui vous reviennent (trous de chevilles rebouchés, joints, poignées, ampoules) et l'entretien annuel de la chaudière si ce n'est pas fait
• 2 semaines avant : videz cave, parking et balcon, résiliez ou transférez vos abonnements, donnez votre nouvelle adresse
• La veille : nettoyage complet, relevé de vos compteurs avec photos, rassemblement de toutes les clés, badges et télécommandes

La liste des réparations à la charge du locataire est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : entretien des joints et des robinets, remplacement des ampoules et des fusibles, rebouchage des petits trous, graissage des gonds, entretien des volets et des stores, débouchage des évacuations… En revanche, ce qui relève de la vétusté, d'un défaut de construction ou d'un cas de force majeure reste à la charge du propriétaire (article 7 de la loi de 1989).

La checklist pièce par pièce

Le jour du rendez-vous

Le rendez-vous suit l'ordre de l'état des lieux d'entrée. Pour chaque pièce, on compare l'état des sols, des murs, des plafonds, des menuiseries et des équipements. Les appareils sont testés : plaques, four, chauffe-eau, volets, interrupteurs. On relève ensuite les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, puis on compte les clés.

Quelques conseils pour que tout se passe bien :

• ayez votre état des lieux d'entrée sous la main, et vos photos d'arrivée si vous en avez
• ne laissez pas passer une mention qui vous semble fausse : demandez qu'elle soit corrigée, ou faites ajouter vos observations avant de signer
• prenez vos propres photos au fur et à mesure, en particulier des points discutés
• vérifiez que le nombre de clés rendues est bien noté
• repartez avec votre exemplaire, papier ou électronique, et indiquez votre nouvelle adresse

Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par une personne de confiance, munie d'une procuration écrite. Prévenez le propriétaire ou l'agence à l'avance.

Photos et preuves : ce qui compte vraiment

En cas de désaccord, ce sont les preuves qui tranchent. Vos photos n'ont pas la valeur de l'état des lieux signé, mais elles l'éclairent et peuvent faire pencher une discussion. Pour qu'elles servent :

• photographiez chaque pièce en vue large, puis les points sensibles de près
• gardez les fichiers d'origine, avec leur date, plutôt que des captures ou des photos retouchées
• faites de même à l'entrée dans votre nouveau logement : c'est votre protection pour la prochaine sortie
• conservez les factures d'entretien et de réparation : ramonage, chaudière, artisan venu réparer une fuite

Gardez aussi tous les échanges écrits avec le propriétaire ou l'agence : signalement d'une panne, demande d'intervention restée sans réponse. Un dégât des eaux signalé en temps utile ne peut pas vous être reproché à la sortie.

Usure normale, vétusté ou dégradation : qui paie quoi ?

C'est le point qui crée le plus de litiges. Un logement habité plusieurs années ne peut pas être rendu dans l'état du premier jour, et la loi en tient compte : le locataire répond des dégradations et du manque d'entretien, pas de l'usure normale due au temps et à un usage ordinaire.

Pour trancher, on regarde la durée d'occupation et la durée de vie de l'élément. Si votre bail comporte une grille de vétusté, elle fixe ces durées et le pourcentage qui reste à votre charge après un abattement. Sans grille, l'appréciation se fait au cas par cas.

Même en cas de dégradation, le propriétaire ne peut pas vous faire payer le neuf pour l'ancien : une moquette de dix ans abîmée n'est pas remboursée au prix d'une moquette neuve.

Après le rendez-vous

Une fois les clés rendues, quelques gestes simples évitent les mauvaises surprises :

• relisez votre exemplaire le soir même, à tête reposée, et signalez par écrit toute erreur manifeste
• communiquez vos relevés de compteurs à vos fournisseurs d'énergie et d'eau pour clôturer vos contrats à la bonne date
• notez la date de remise des clés : c'est elle qui fait courir le délai de restitution du dépôt
• classez les deux états des lieux, vos photos et vos factures dans un même dossier, au moins pendant trois ans

Le dépôt de garantie : délais et retenues

Les retenues doivent être justifiées : devis, factures ou, à défaut, une estimation sérieuse. Le propriétaire ne peut pas retenir de somme forfaitaire, ni facturer des travaux qui relèvent de l'usure normale.

Si le logement est en copropriété, le propriétaire peut garder une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble, pour régulariser les charges. Le solde doit ensuite être versé dans le mois qui suit.

Passé le délai légal, chaque mois de retard commencé ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges. Elle n'est pas due si le retard vient de ce que vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse : pensez à la donner par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

Certaines erreurs reviennent dans presque tous les litiges. Elles sont faciles à éviter :

• partir sans relire l'état des lieux d'entrée, et découvrir le jour J un défaut qui y figurait déjà… ou qui n'y figurait pas
• laisser des affaires dans la cave ou sur le balcon : le débarras peut vous être facturé
• oublier une clé de boîte aux lettres ou un badge de parking : le remplacement d'un badge peut coûter cher
• signer trop vite une mention avec laquelle vous n'êtes pas d'accord, sans y ajouter vos observations
• ne pas donner sa nouvelle adresse par écrit : le propriétaire ne sait pas où envoyer le dépôt
• repeindre soi-même à la hâte avec une teinte différente : le résultat peut être considéré comme une dégradation

Les cas particuliers

En cas de désaccord

Si vous contestez une retenue, procédez dans cet ordre :

• Échangez par écrit avec le propriétaire ou l'agence, en joignant les deux états des lieux et vos photos
• Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle les délais légaux et demande la restitution
• Saisissez la commission départementale de conciliation : c'est gratuit, et elle est compétente pour les litiges sur l'état des lieux et le dépôt de garantie
• En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire

Vous avez trois ans pour agir à compter de la fin du bail (article 7-1 de la loi de 1989). Mais plus vous agissez tôt, plus les preuves sont faciles à réunir.

Pourquoi faire appel à un expert

Un état des lieux réalisé par un expert neutre limite les contestations : description précise, vocabulaire constant, photos horodatées, rapport remis rapidement aux deux parties. C'est utile pour un propriétaire qui gère seul son bien, comme pour un locataire qui veut partir l'esprit tranquille.

Vous pouvez réserver un état des lieux en ligne : vous choisissez un créneau libre, le tarif s'affiche avant l'envoi, et chacun reçoit sa confirmation par email.