Devenir expert en état des lieux : le guide complet

Que fait un expert en état des lieux ?

L'expert en état des lieux décrit l'état d'un logement au moment où un locataire entre ou sort. Il intervient pour le compte d'une agence immobilière, d'un administrateur de biens ou d'un propriétaire bailleur, qui lui délègue cette tâche faute de temps ou pour gagner en neutralité.

Son document a une portée juridique. La loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) prévoit que l'état des lieux est établi de façon contradictoire, par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Le décret du 30 mars 2016 fixe son contenu : date, adresse, identité des parties, relevés de compteurs, détail des clés, et pour chaque pièce la description des sols, murs, plafonds et équipements. À la sortie, c'est la comparaison entre les deux documents qui détermine ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie.

Au quotidien, les missions se répartissent ainsi :

• l'état des lieux d'entrée, à la remise des clés au nouveau locataire
• l'état des lieux de sortie, au départ du locataire
• la sortie et l'entrée le même jour, quand un locataire succède à l'autre
• le pré-état des lieux, quelques semaines avant le départ, pour anticiper les travaux
• l'inventaire du mobilier pour les locations meublées

Un métier ouvert, mais exigeant

Aucun diplôme ni aucune carte professionnelle n'est exigé par la loi pour réaliser des états des lieux à l'amiable pour le compte d'un bailleur. C'est ce qui distingue l'expert de deux métiers voisins, avec lesquels on le confond souvent :

• le commissaire de justice (anciennement huissier) est un officier public : il intervient quand l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, par exemple si le locataire est absent ou refuse de signer
• le diagnostiqueur immobilier réalise les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, amiante…) et doit être certifié pour chacun d'eux

Les profils qui réussissent viennent souvent de l'immobilier (agents, gestionnaires locatifs, assistants de gestion), du bâtiment (artisans, conducteurs de travaux) ou d'une reconversion. Le point commun : l'œil pour le détail, une écriture claire et du calme. Un état des lieux de sortie peut être tendu, et l'expert doit rester neutre, factuel et courtois avec les deux parties.

Le métier est physique : beaucoup de trajets, des escaliers, des logements parfois sans électricité. Il est aussi très administratif : prises de rendez-vous, confirmations, rapports, factures. C'est souvent cette deuxième partie qui fait la différence entre un expert débordé et un expert rentable.

Se former : ce qu'il faut savoir avant la première mission

Faute de diplôme obligatoire, c'est à vous de construire votre socle. Trois domaines comptent :

• Le juridique : la loi du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 7 et 22), le décret n° 2016-382 sur l'état des lieux, le décret n° 87-712 qui liste les réparations locatives, le décret n° 2015-981 qui fixe le mobilier obligatoire d'un meublé, et la notion de vétusté
• Le bâtiment : reconnaître les matériaux, distinguer une fissure superficielle d'une fissure structurelle, repérer une trace d'humidité ou une moisissure, savoir faire fonctionner une chaudière, une VMC, un volet roulant
• La rédaction : décrire sans juger, avec un vocabulaire constant (neuf, bon état, état d'usage, mauvais état), localiser chaque défaut et le photographier

Il existe des formations courtes, de quelques jours, proposées par des organismes privés. Avant de payer, demandez le programme détaillé, la part de pratique sur le terrain et le profil des formateurs. Si vous souhaitez utiliser votre compte personnel de formation, vérifiez que la formation y est bien éligible.

La méthode la plus efficace reste d'accompagner un expert en place sur une dizaine de missions, puis de commencer en sous-traitance pour un confrère ou un réseau. Vous apprenez sur de vrais logements, avec un regard expérimenté sur vos premiers rapports.

Le parcours en un coup d'œil

Choisir son statut

Pour démarrer seul, la micro-entreprise est la solution la plus simple : création en ligne, comptabilité allégée, cotisations calculées sur le chiffre d'affaires encaissé. Elle a deux limites : un plafond de chiffre d'affaires, et l'impossibilité de déduire vos frais réels, alors que les déplacements pèsent lourd dans ce métier.

Quand l'activité grandit, ou si vous embauchez, une société unipersonnelle (EURL ou SASU) devient plus adaptée. Le choix dépend de votre rémunération, de votre protection sociale et de vos projets : un rendez-vous avec un expert-comptable avant de franchir le pas est vite rentabilisé.

Les plafonds et les taux changent régulièrement : vérifiez les valeurs en vigueur sur le site de l'Urssaf avant de choisir.

S'assurer : la responsabilité civile professionnelle

Aucune loi n'impose une assurance particulière à l'expert en état des lieux. Mais aucune agence sérieuse ne vous confiera ses biens sans attestation de responsabilité civile professionnelle, et c'est logique : une dégradation oubliée dans un état des lieux de sortie peut empêcher le propriétaire de la retenir sur le dépôt de garantie, et il peut se retourner contre vous.

En comparant les contrats, regardez :

• que l'activité déclarée soit précise : réalisation d'états des lieux et d'inventaires
• le plafond de garantie par sinistre et par an, et la franchise
• la couverture des dommages causés pendant la visite (un objet cassé, une fuite déclenchée en testant un robinet)
• la protection juridique, utile en cas de litige avec un client
• la zone géographique et la possibilité de sous-traiter

S'équiper

Le matériel de base est léger, mais il doit être fiable : une mission perdue parce que la tablette est déchargée coûte plus cher que la batterie externe.

• une tablette ou un smartphone avec un logiciel de saisie d'état des lieux : photos intégrées, signatures électroniques, rapport envoyé sur place
• une lampe torche puissante et un télémètre laser pour les surfaces
• un testeur de prise et de quoi vérifier l'eau chaude
• des surchaussures, des gants et une batterie externe
• un logiciel de gestion pour le reste : planning, prise de rendez-vous, confirmations, suivi des agences et facturation

Les deux logiciels ont des rôles différents. Le logiciel de saisie sert sur place, pièce par pièce. Le logiciel de gestion organise tout ce qui se passe avant et après la visite. C'est le rôle de Lokentia : vos agences réservent un créneau en ligne, chacun reçoit sa confirmation et son rappel la veille, et vous suivez vos missions et votre chiffre d'affaires au même endroit.

Fixer ses tarifs

Le prix d'un état des lieux dépend d'abord du temps passé sur place et du rapport à rédiger, donc de la taille du logement. S'y ajoutent l'inventaire pour un meublé, les déplacements et les créneaux difficiles. Les agences, qui vous confient un volume régulier, obtiennent en général un tarif plus bas que les particuliers.

Un point souvent mal compris : la loi plafonne la part des frais d'état des lieux d'entrée que le propriétaire peut refacturer au locataire, en fonction de la surface habitable. Ce plafond s'applique à la refacturation au locataire, pas au prix que vous facturez à l'agence ou au propriétaire.

Prévoyez aussi des règles claires pour les déplacements inutiles (locataire absent, clés manquantes) et pour les annulations tardives. Écrites dans vos conditions générales, elles évitent les discussions.

Combien gagne un expert en état des lieux ?

Il n'y a pas de réponse unique : le revenu dépend surtout du nombre de missions réalisées par jour, donc de l'organisation. Pour estimer le vôtre, faites le calcul avec vos propres chiffres :

• votre prix moyen par mission, selon le mélange de studios, d'appartements familiaux et de maisons
• le nombre de missions par jour travaillé, en moyenne sur l'année et non sur un mois d'été
• le nombre de jours travaillés par mois, en gardant du temps pour les rapports, la prospection et l'administratif
• vos charges à retrancher : cotisations sociales, carburant et entretien du véhicule, assurance, logiciels, téléphone

L'activité est saisonnière. Les déménagements se concentrent de juin à septembre, quand l'hiver est plus calme. Un expert installé peut enchaîner cinq ou six missions par jour en été et deux en janvier. Lissez votre trésorerie en conséquence, et profitez des mois calmes pour prospecter.

Le levier le plus sous-estimé est le temps perdu : un trajet mal placé, un rendez-vous manqué, un rapport rendu en retard qui obligent à relancer. Gagner une mission par jour grâce à une meilleure organisation pèse plus qu'une hausse de tarif de 10 %.

Trouver ses premiers clients

Les meilleurs clients sont les agences qui font de la gestion locative : elles organisent des entrées et des sorties toute l'année. Viennent ensuite les administrateurs de biens, les réseaux d'agences, puis les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien.

Commencez petit : une zone que vous couvrez sans passer vos journées en voiture, une présentation d'une page avec vos tarifs et un exemple de rapport anonymisé, puis un contact personnalisé et une relance. Notre guide pour trouver et fidéliser des agences partenaires détaille la méthode.

Pensez aussi à votre visibilité : une fiche Google avec des avis, un site simple, et une page où les propriétaires et les locataires peuvent réserver un créneau directement.

Organiser son activité dès le premier jour

Les habitudes prises au départ restent. Trois règles simples :

• confirmer chaque rendez-vous par écrit, avec l'adresse complète, le code d'accès, la durée et la question des clés, puis rappeler la veille : c'est ce qui évite le plus de déplacements pour rien
• regrouper les missions par secteur et laisser une marge réaliste entre deux rendez-vous
• remettre le rapport vite, idéalement le jour même : c'est le premier critère qui fait revenir une agence

Un bon rapport, ce que les agences regardent

Le rapport est votre carte de visite. Un gestionnaire locatif le relit quand un litige apparaît, parfois plusieurs années plus tard : il doit pouvoir comprendre l'état du logement sans y être allé. Un bon rapport est :

• complet : chaque pièce, chaque élément, y compris ce qui est en bon état
• précis : « trois trous de chevilles au mur gauche, à 1,50 m du sol » plutôt que « quelques trous »
• constant : les mêmes mots pour les mêmes états, d'une mission à l'autre
• illustré : des photos nettes, cadrées sur le défaut puis replacées dans la pièce
• rapide : remis le jour même ou le lendemain, aux deux parties

Les erreurs fréquentes au démarrage

Les premiers mois, on apprend surtout de ses erreurs. Celles-ci reviennent chez presque tous les experts qui se lancent :

• accepter toutes les missions, y compris à une heure de route pour un studio : le trajet mange la marge
• sous-estimer la durée d'un grand logement meublé et arriver en retard au rendez-vous suivant
• oublier la question des clés : qui les apporte, qui les récupère, où les déposer
• rédiger le rapport le soir, de mémoire, au lieu de le finaliser sur place
• ne pas écrire ses conditions (annulation, déplacement inutile, délai de paiement) et les négocier à chaque fois
• tout gérer par SMS : les informations se perdent, et il devient impossible de savoir qui a confirmé quoi

Aucune de ces erreurs n'est grave isolément. Ensemble, elles expliquent pourquoi certains experts travaillent beaucoup sans dégager de revenu. La bonne nouvelle : elles se corrigent toutes par des règles simples, écrites une fois et appliquées à chaque mission.